Самозанятый: сдача квартиры в аренду

Сдача квартиры в аренду, это самозанятые граждане

И наконец, нововведения 2020 года, четвертый способ — программа поддержки самозанятых граждан от государства. Это самый комфортный режим для арендодателя, тем более если бизнес только начинающий и не имеет серьезного масштаба. Но система экспериментальная и имеет много ограничений.

Третий способ — упрощенная система налогообложения. Такой способ тоже доступен только ИП и имеет ряд минусов. Например, в этом режиме придется постоянно предоставлять ФНС отчеты. Человеку, не подкованному юридически, придется нанимать специалистов, что значительно увеличивает затратную часть.

Вариант 2 Заключить с мамой договор безвозмездного пользования ее квартирой

Это на случай, если мама наотрез отказывается где-либо регистрироваться, у нее нет личного кабинета налогоплательщика или есть, но она не хочет никому, даже вам, давать пароль для доступа к нему.

2

Вот примерный образец договора безвозмездного пользования квартирой. Его еще называют договором ссуды. В нем надо прописать, что с предварительного согласия мамы сын вправе передавать жилье третьим лицам в аренду или внаем. Независимо от срока, на который заключен договор безвозмездного пользования квартирой, регистрировать в Росреестре его не нужно.

После этого вы, Владимир, можете заключать с жильцами договоры уже от своего имени. По ГК РФ арендодателями могут быть не только собственники помещений, но и лица, которых они уполномочили сдавать их имущество в аренду.

Соответственно, вы вправе также зарегистрироваться как самозанятый и платить НПД с арендной платы. В законе не сказано, что самозанятыми могут быть только арендодатели — собственники имущества.

Кто-то может подумать, что если сын получает от мамы квартиру в безвозмездное пользование, то у него возникает доход в натуральной форме. А значит, он попадает на НДФЛ. Это не так.

В налоговом кодексе сказано, что доход в натуральной форме возникает у физлица, если организации или ИП что-то оплатят за него либо безвозмездно передадут ему товары, выполнят работы, окажут услуги. Про безвозмездную передачу от одного физлица другому нет ни слова. А значит, в этом случае нет и дохода у того, кто безвозмездно получил имущество в пользование.

Вот если бы вы получили квартиру в безвозмездное пользование от юрлица или ИП, тогда доход в натуральной форме был бы налицо. Это подтверждает и Минфин.

Еще больше про налог для самозанятых читайте в подборке Т—Ж.

Налоговая ставка ЕНВД

Это налог, который вводится государством на такие виды деятельности:

• Ремонт, техническое обслуживание, услуги автомоек и автостоянок
• Услуги автомобильной транспортировки
• Услуги бытового характера
• Услуги врачей-ветеринаров
• Услуги, связанные с общественным питанием
• Сдача в аренду жилых и нежилых зданий и помещений, а также торговых точек и участков для организации торговли
• Размещение рекламных объявлений на растяжках, бигбордах, транспорте и т.д.

На всё это распространяется налоговая ставка ЕНВД. Действуя параллельно с обычной системой налогообложения, она заменяет собой уплату некоторых сборов и налогов.

Как и когда платить налог со сдачи квартиры

Самозанятые платят налог ежемесячно до 25 числа следующего месяца. Но перед оплатой нужно ещё отчитаться о доходе, эта ответственность лежит на плательщике. Все операции проводятся в приложении для смартфонов «Мой налог», в личном кабинете налогоплательщика НПД или через банк (если он наладил взаимодействие с налоговой).

В приложении «Мой налог» можно зарегистрироваться по паспорту и фото или через личный кабинет на сайте ФНС

Порядок действий такой:

1. В момент получения платежа сформировать чек. Данные сохраняются в системе, там в любое время можно посмотреть размер уже начисленного налога.
2. Получить уведомление от ФНС с окончательной суммой налога и сроком уплаты. Оно будет отправлено до 12 числа следующего месяца.
3. Перевести указанную сумму до 25 числа (любыми частями или всю сразу). Если платёж не поступил в срок, сумма появляется в разделе «Задолженность» и на неё начисляются пени.

Если речь идёт о доходе за февраль, налоговой базой считаются все суммы, прошедшие за этот месяц по чекам. До 12 марта идёт расчёт и приходит уведомление. А налог перечисляется до 25 марта.

Перевести деньги можно с любой банковской карты. А для удобства привязать её к своему аккаунту. Налоговая не будет отслеживать и тем более учитывать все транзакции по ней. Если перевод поступает не за аренду квартиры, просто не надо пробивать чек, тогда эти деньги не попадут под налогообложение. Заводить отдельную карту или счёт закон не требует. Однако это допустимо и даже желательно, если проводится много платежей и в них легко запутаться.

Закон допускает возможность настройки автоплатежей. Но на момент начала эксперимента система ещё отлаживается, и ФНС предупреждает, что она может работать со сбоями.

Видео: обзор приложения для самозанятых «Мой налог»

Стать самозанятым — это самый простой и малозатратный способ легализовать свой доход от сдачи квартиры в аренду. Однако такая возможность доступна пока только в четырёх регионах России. Но даже там это право, а не обязанность.

В чем отличия самозанятого от ИП

Статус ИП позволяет платить 6% с дохода за аренду вместо 13% НДФЛ. Поэтому многие регистрировали или планируют регистрировать ИП, чтобы платить меньше налогов.

Чем статус самозанятого отличается от ИП?

1. ИП может иметь наемных работников и платить им заработную плату, а самозанятый – нет.
2. Власти обещают более простую регистрацию.
3. ИП имеет льготы по налогу на недвижимость, если использует «упрощенку». Самозанятый такие льготы иметь не будет.
4. ИП «на упрощенке» платит налог 4 раза в год. Самозанятый будет платить налоги ежемесячно.
5. ИП «на упрощенке» должен кроме налога на доход платить социальные платежи, причем независимо от получения дохода. Самозанятый платит только 4% или 6% от дохода, и это гарантирует ему минимальную пенсию.
6. Штрафы с ИП и самозанятых – разные.
7. ИП имеют много способов сдавать отчетность – в бумажном виде, через свои банки, через специализированных провайдеров. Для самозанятых будет сделано специальное мобильное приложение «Мой налог», в котором надо будет регистрировать все платежи. Налоговая служба сама будет рассчитывать сумму налога на основе этих данных.
8. У ИП есть много способов принимать платежи. Самозанятые будут регистрировать все платежи в приложении «Мой налог», которое фактически будет аналогом кассового аппарата – плательщик будет получать чек в электронной форме; кассовый аппарат и бланки БСО самозанятым не требуются.

ИП или самозанятые граждане – что лучше

Чтобы ответить на данный вопрос, требуется оценить преимущества каждого вида легализации деятельности. Исходить рекомендуется из индивидуальной ситуации, стабильности доходов в секторе, количества потенциальных клиентов (заказчиков услуги).

Плюсы (+) самозанятости состоят в том, что:

не требуется вносить оплату дополнительно за НДФЛ (важно помнить об ограничениях по суммам) и НДС;
специальной отчётности нет, следовательно, бухгалтерию не ведут;
все финансовые расчёты проводятся в автоматизированном режиме в специальной программе;
кассовый терминал не устанавливается (экономия средств), поскольку чеки формируются также в программе сразу после внесения данных;
налоговые ставки низкие↓ – 4-6% (У ИП самый выгодный вариант – 6% на УСН);
если нет дохода – освобождение от налогов (У ИП – взносы платятся в любом случае);
взносы в ПФР и другие фонды – по желанию (ИП обязан вносить все отчисления). Кстати, про налогообложение ИП, вы можете прочитать в нашей отдельной статье.. Индивидуальный предприниматель также имеет ряд преимуществ:

Индивидуальный предприниматель также имеет ряд преимуществ:

• рабочие места – найм помощников для ведения бизнеса;
• начисляется трудовой стаж (важный показатель для будущей пенсии);
• видов деятельности больше;
• статус ИП ценится выше, например, в случае взаимодействия с банковскими структурами.

8.1. Выгодно ли признавать себя самозанятым – налоги и штрафы

Чтобы понять, насколько выгодно быть самозанятым, рекомендуем ознакомиться с таблицей ниже.

Таблица: «Сравнительная характеристика ИП и самозанятого»

Штрафы применяются к ИП в случае несвоевременной оплаты налогов (пени). Для самозанятых ещё до конца не разработан механизм наказания. Известно, что штраф может быть назначен, если не было выдано чека. Сумма составляет 20% от суммы дохода, но не менее 1 000 рублей.

Как сдать в аренду нежилые помещения

Поскольку самозанятый сдать в аренду нежилое помещение не может, ему придется выбирать другое налогообложение. Заключить соответствующий договор он может, как ИП (при наличии регистрации статуса в ЕГРИП) или как физлицо.

Нужно учитывать, что систематическое получение таких доходов физлицом может быть приравнено налоговиками к предпринимательству. За деятельность без регистрации предпринимательского статуса возможен штраф от 500 до 2000 руб. по ст. 14.1 КоАП РФ.

Налогообложение аренды

С точки зрения налогового законодательства, человек, получающий денежные средства от аренды недвижимости, должен самостоятельно декларировать доходы

Неважно, зарегистрирован он как ИП или нет

С дохода физлица арендатором-налоговым агентом (компанией или ИП) удерживается и перечисляется в бюджет НДФЛ 13% и сдается соответствующая отчетность в ИФНС. Когда арендатор нежилой площади – обычное физлицо, арендодатель сам платит НДФЛ и подает декларацию 3-НДФЛ в налоговую.

Если получатель арендных платежей – ИП, он обязан уплачивать в бюджет все причитающиеся с них налоги:

• при общей системе — 20% НДС и 13% НДФЛ;

• при упрощенной системе – 6% от доходов или 15% от разницы между доходами и расходами (или меньше, если региональное законодательство выбрало пониженные налоговые ставки).

Перейти на УСН или иной спецрежим, кроме НПД, может только предприниматель. Кроме того, при любой системе налогообложения, исключая «самозанятость», ИП ежегодно уплачивает за себя страховые взносы.

Таким образом, стать самозанятым может только арендодатель жилых объектов – квартир, домов, комнат. Для владельца нежилых помещений такая возможность исключена.

Что можно сделать

Хотя вы тратите деньги на съемную квартиру, это не освобождает вас от уплаты налога, поскольку такого основания для предоставления льготы в налоговом кодексе нет.

Вы можете получить налоговый вычет, если покупали квартиру и еще не пользовались этим правом, и за счет него вернуть часть уплаченного НДФЛ.

Можете попробовать увеличить арендную плату, если, конечно, арендаторы согласятся платить больше и компенсировать вам часть расходов на налоги. Только сначала лучше проверьте, не слишком ли высокая получится цена для вашего района, чтобы не отпугнуть жильцов. Иначе они могут съехать.

Если за прежнюю квартиру вы уже рассчитались и на вас не висит ипотечный кредит, подумайте о покупке большей квартиры в ипотеку, чтобы не снимать жилье. Если решите, что для вас это приемлемо, попробуйте подобрать вариант с таким ежемесячным взносом, чтобы арендной платы за вашу квартиру хватало на него и на налоги. Кстати, вы можете предложить банку в ипотечный залог свою старую квартиру вместо новой. Банки иногда лояльнее к клиентам, у которых уже есть в собственности недвижимость.

Единственное, чего точно не надо делать, — скрывать доходы от сдачи квартиры и уклоняться от уплаты налогов. Мы уже писали, зачем сдавать квартиру легально, там подробно описаны все плюсы соблюдения закона и штрафы, которые грозят нарушителям.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, кредитной истории или семейном бюджете, пишите: ask@tinkoff.ru. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Есть сложные вопросы и не все пока очевидно – подписывайтесь на наше пособие

А теперь про сложные вопросы. Мы их сформулировали и будем искать на них ответы – ответы вы можете найти в пособии “Арендодатель-самозанятый“:

Закон касается только сдачи жилья в найм и аренду. А что делать со сдачей аппартаментов, гаража или машиноместа?
Какова будет технология расчета налога и контроля ФНС за безналичными поступлениями? Банки все настороженней относятся к поступлениям на счета физлиц и переводы карта-карта, блокируют счета и карты «по первому чиху»

Как банки будут относится к платежам в пользу самозанятых? Будут ли им открывать специальные счета и пластиковые карты к ним?
Может ли иметь статус самозанятого нерезидент (который был бы вынужден платить как физлицо НДФЛ в размере 30%)? – Судя по тексту законопроекта, важно, чтобы «местом ведения деятельности территория субъектов Российской Федерации, включенных в эксперимент». Поэтому можно сделать вывод, что такое «место ведения деятельности» – это как раз место нахождения объекта, который сдается в аренду/найм

Однако вопрос все-таки остается. А если арендодатель сдает два объекта – один в Москве, а второй в Санкт-Петербурге? А если арендодатель зарегистрирован в Москве, и заключил договор с московской же фирмой о сдаче в аренду этой фирме жилья в Санкт-Петербурге?
Можно ли взять чужую квартиру в найм или по договоре безвозмездного использования, и сдавать ее от своего имени со статусом самозанятого?
Как правильно оформить сдачу квартиры, если у нее – несколько владельцев?
Возникнут какие-то ограничения при продаже квартиры, если она ранее сдавалась самозанятым?
При сдаче в аренду организации – как подтвердить, что у арендодателя есть статус самозанятого, и арендатор не должен удерживать НДФЛ?

Срока уплаты самозанятыми сбора и его ставка

По какой ставке платить налог самозанятым будет зависеть от получателя конкретной услуги, работы, покупателя товара.

• Если это сдача жилья в аренду физическим лицам, не являющимися индивидуальными предпринимателями, то самозанятые смогут платить по ставке всего в 4%.
• Если снимает недвижимость у самозанятого какое-либо юридическое лицо, то фиксированная ставка не будет равна меньше, чем 6%.

НПД, как и привычные всем гражданам полагающиеся страховые взносы необходимо оплачивать каждый месяц не позже, чем 25 числа периода, который следует за отчетным. Абсолютно новым в действующем законодательстве, касающемся вопроса самозанятости является отсутствие необходимости сдачи каких-либо деклараций, что позволит колоссально экономить время всем гражданам.

Размер налога для самозанятых со сдачи квартиры

Для самозанятых существует всего два варианта налоговой ставки: 4%, если квартира сдаётся физическому лицу, и 6% при сдаче ИП для профессиональной деятельности или юридическому лицу. Других налогов с этого дохода они платить не должны. Цифры зафиксированы до конца 2028 года и по закону меняться не могут.

Процентную ставку определяет не сам плательщик и не налоговая — всё решается тем, от кого поступил конкретный платёж. Так что даже за отдельный месяц к одной части дохода может быть применена ставка 4%, а к другой — 6%.

Правила расчёта

Сумма налога рассчитывается ежемесячно. Это 4 или 6% от арендной платы. Если сумма меньше 100 рублей, то платёж переносится на следующий месяц.

Самозанятые имеют право на налоговый вычет. Общая сумма — 10 000 рублей. Разовый вычет составляет 1% от налоговой базы при договоре с физлицами и 2% — с ИП и юрлицами. Проще говоря, первое время налог платится по сниженным ставкам — 3 и 4% соответственно, пока не исчерпаются те самые 10 000. Никаких других способов уменьшить налог у самозанятых нет.

По факту налогоплательщик не должен сам ничего считать, достаточно сообщить о полученном доходе, а налог будет начисляться автоматически. Однако для контроля это не помешает.

Все налоговые расчёты у самозанятых проводятся в автоматическом режиме

Примеры расчёта налога

Самый простой вариант — когда квартира сдаётся постоянному клиенту и платежи поступают ежемесячно. Допустим, арендодатель получает с физического лица по 30 000 руб. 4% от этого — 1 200. Их и нужно будет перечислять в налоговую каждый месяц.

Рассчитаем сумму налога с вычетом. 30 000 — налоговая база. 1% — это 300 рублей. Вычитаем их из 1200 руб. налога, получаем 900 руб. ежемесячных платежей. Такая льгота в нашем случае будет длиться 2 года 10 месяцев. После этого вся сумма по вычету будет исчерпана, налог станут считать по полной ставке.

Случается, что старый клиент съехал, квартира простаивала, а потом нашёлся новый арендатор. Если дохода за месяц не было, ничего платить не надо. Но как только деньги поступили, вся сумма уже подлежит налогообложению. Например, арендатор платил каждый месяц по 30 000. Последний платёж поступил в феврале, а потом человек уехал. Месяц ушёл на поиски нового арендатора. А он договорился платить 2 раза в месяц по 15 тысяч. Первый платёж был получен 30 апреля, следующие — уже в мае. Тогда получается, что с учётом вычета платится налог 900 руб. за февраль, потом 450 за апрель, а дальше восстанавливается привычный график.

Ещё один способ сдачи квартиры — посуточно. Здесь нужно суммировать доход по всем сделкам за месяц с учётом ставки. Допустим, квартира сдавалась 3 раза физическим лицам на день и один раз — организации на неделю. Стоимость аренды за сутки — 1 500 руб. Расчёт делаем так:

1. Доход от физических лиц: 3 х 1500 = 4500. Сумма налога: 4500 х 4% = 180.
2. Доход от юридического лица: 7 х 1500 = 10 500. Сумма налога: 10 500 х 6% = 630.
3. Суммируем: 180 + 630 = 810. Это и есть налог за месяц (без вычета).

Условия для аренды помещения

Аренда нежилого помещения самозанятыми не запрещена федеральным законом. Снимать комнату гражданин может только при отсутствии нанятых рабочих и осуществлении деятельности, указанной в списке возможных услуг в законе. Перечень квалифицированных как самозанятость работ на государственном уровне невелик. Отдельные регионы могут самостоятельно вносить в список изменения и добавлять популярные у них профессии. Чтобы ознакомиться со всеми разрешенными деятельностями по месту жительства, предварительно нужно обратиться в местный налоговый орган или найти перечень на официальном сайте Федеральной налоговой службы РФ.

В зависимости от множества факторов, в снятом помещении не всегда можно осуществлять деятельность, даже имеющуюся в списке причисленных к видам самозанятости. Чтобы разобраться в вопросе подробнее, нужно рассмотреть несколько примеров.

Вариант первый

Гражданин, оказывающий свои услуги через интернет, может в одинаковых условиях работать как у себя дома, так и в нежилой съемной комнате. Физическое лицо может проводить консультации, писать статьи или создавать сайты на заказ. Такая деятельность причисляется к самозанятости при условии, что у налогоплательщика нет подчиненных или помощников.

Данные о полученной прибыли государственные органы получают на основании информации из мобильного приложения и определяют сумму налога.

Если человеку потребуется помощь других лиц в выполнении его работы, он будет обязан переоформить свой статус на индивидуального предпринимателя и перейти на уплату налогов по соответствующим ставкам.

Вариант второй

Самозанятые, занимающиеся репетиторством, также могут брать в аренду рабочее место. Оказывать свои услуги разрешено в том нежилом помещении, на которое заключен письменный договор об аренде.

Если занятия с клиентами проходят на их территории, то налогоплательщик облагается только суммой своего НПД. Такие работники полностью соответствуют требованиям федерального закона о специальном налоговом режиме для отдельных категорий граждан.

Когда физическое лицо оказывает услуги в арендованном офисе, деятельность автоматически определяется как предпринимательская. Даже при отсутствии необходимости соблюдения множества норм и правил, репетитор в съемном помещении обязан зарегистрировать себя в качестве ИП.

Вариант третий

Если физическое лицо работает в сфере обслуживания, аренду офиса нужно рассматривать особенно тщательно. Парикмахер, специалист по маникюру, педикюру или визажист не могут оказывать свои услуги в снятом помещении даже при официальной регистрации как самозанятого лица. Причина – такая работа уже попадает под понятие предпринимательской, поскольку полноценную функциональность салона можно обеспечить только с соблюдением норм Санпин, Роспотребнадзора, СЭС и других служб. Даже при наличии только одного работника придется заключать договор на вывоз мусора и ламп.

При оказании услуг на дому всю подобную ответственность берет на себя клиент, поскольку деятельность осуществляется на его территории.

Вариант четвертый

При работе с детьми складывается практически аналогичная ситуация. Присматривать за ними на территории клиента разрешается всем гражданам, выплачивающим налог на профессиональный доход.

В случае аренды для этого помещения автоматически требуется оформление ИП или другой формы юридического лица. Только в таком случае можно официально взаимодействовать со всеми государственными органами контроля, что просто необходимо. Помещение, в котором будут находиться дети, должно соответствовать нормам противопожарной безопасности, всем санитарным нормам/правилам и пройти проверку санэпидстанции. Также обязательно нужно заключить договор на вывоз мусора и ламп и уведомить о начале работы Роспотребнадзор.

Сам гражданин должен иметь педагогическое образование и иметь на руках заполненную санитарную книжку.

Порядок исчисления суммы налога и сумм авансовых платежей по налогу

^К началу страницы

Сумманалога=Ставканалога*Налоговаябаза

Сумма налога, подлежащая уплате в бюджет, исчисляется отдельно в отношении имущества, подлежащего налогообложению по местонахождению организации (месту постановки на учет в налоговых органах постоянного представительства иностранной организации),
в отношении имущества каждого обособленного подразделения организации, имеющего отдельный баланс, в отношении каждого объекта недвижимого имущества, находящегося вне местонахождения организации, обособленного подразделения организации, имеющего
отдельный баланс, или постоянного представительства иностранной организации, в отношении имущества, входящего в состав Единой системы газоснабжения, в отношении имущества, налоговая база в отношении которого определяется как его кадастровая стоимость,
а также в отношении имущества, облагаемого по разным налоговым ставкам.

Сумма авансового платежа по налогу в отношении имущества, облагаемого налогом по среднегодовой стоимости, исчисляется по итогам каждого отчетного периода в размере одной четвертой произведения соответствующей налоговой ставки и средней
стоимости имущества (за исключением имущества, указанного в абзацах первом — третьем пункта 24 статьи 381 НК РФ), определенной за отчетный
период в соответствии с пунктом 4 ст. 376 НК РФ.

В отношении имущества, налоговая база в отношении которого определяется как его кадастровая стоимость, сумма налога (суммы авансовых платежей по налогу) исчисляется с учетом особенностей, установленных статьей 378.2 НК РФ.

Исчисление суммы налога и сумм авансовых платежей по налогу в отношении имущества, в отношении которого налоговая база определяется как его кадастровая стоимость, осуществляется в порядке, предусмотренном

,
с учетом следующих особенностей:

• сумма авансового платежа по налогу исчисляется по истечении отчетного периода как одна четвертая кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества, умноженная на соответствующую налоговую ставку;
• в случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в подпункте 1 или 2 пункта 1 статьи 378.2 НК РФ, была определена в соответствии с законодательством Российской Федерации в течение налогового (отчетного) периода и (или) указанный объект недвижимого имущества не включен в перечень по состоянию на 1 января года налогового периода, определение налоговой базы и исчисление суммы налога (суммы авансового платежа по налогу) по текущему налоговому периоду в отношении данного объекта недвижимого имущества осуществляются в порядке, предусмотренном главой 30 НК РФ без учета положений статьи 378.2 НК РФ;
  • в случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в подпункте 3 или 4 пункта 1 статьи 378.2 НК РФ, была определена в соответствии с законодательством Российской Федерации в течение налогового (отчетного) периода, определение налоговой базы и исчисление суммы налога (суммы авансового платежа по налогу) по текущему налоговому периоду в отношении данного объекта недвижимого имущества осуществляются исходя из кадастровой стоимости, определенной на день внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений, являющихся основанием для определения кадастровой стоимости такого объекта;
  • в случае, если кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества, указанных в подпункте 4 пункта 1 статьи 378.2 НК РФ, не определена, определение налоговой базы и исчисление суммы налога (суммы авансового платежа по налогу) по текущему налоговому периоду в отношении данных объектов недвижимого имущества осуществляются в порядке, предусмотренном главой 30 НК РФ без учета положений статьи 378.2 НК РФ.